شاخص ترکیبی قیمت مسکن S&P/CS

شاخص ترکیبی قیمت مسکن در 20 منطقه شهری S&P/CS Composite-20 HPI

شاخص کیس شیلر (Cas-Shiller) ، که به طور رسمی به عنوان شاخص قیمت مسکن S&P/CS شناخته می شود ، در دهه 1980 توسط سه اقتصاددان به نام های آلن وایس ، کارل کیس و رابرت شیلر ایجاد شد . این افراد بعداً شرکتی را تشکیل دادند Standard & Poor’s (S&P) تا تحقیقات خود را در مورد قیمت مسکن در سراسر ایالات متحده بفروشند .

این شاخص ترکیبی ، نشان دهنده میزان تغییرات در ارزش خانه های مسکونی House Price Index (HPI) می باشد . به عبارت دقیقتر این شاخص تغییرات در ارزش خانه های مسکونی تک خانواده  ای را در 20 منطقه بزرگ شهری ایالت متحده آمریکا اندازه گیری می کند ، که این 20 کلانشهر شامل شهرهای زیر می باشد :

آتلانتا – Atlanta ، بوستون – Boston ، شارلوت – Charlotte ، شیکاگو – Chicago ، کلیولند – Cleveland ، دالاس – Dallas ، دنور – Denver ، دیترویت – Detroit ، لاس وگاس – Las Vegas ، لس آنجلس – Los Angeles ، میامی – Miami ، مینیاپولیس – Minneapolis ، نیویورک – New York ، فونیکس – Phoenix ، پورتلند – Portland ، سن دیگو – San Diego ، سانفرانسیسکو – San Francisco ، سیاتل – Seattle ، تامپا – Tampa  و واشنگتن دی سی – Washington D.C

شاخص Cas-Shiller یک شاخص پیشرو و معتبر برای سلامت صنعت مسکن ایالات متحده و اقتصاد گسترده تر است ، زیرا افزایش قیمت مسکن سرمایه گذاران را جذب می کند و فعالیت صنعت را تحریک می کند.

نحوه محاسبه شاخص ترکیبی قیمت مسکن S&P/CS

این شاخص از روش محاسبه فروش مکرر وزنی استفاده می کند که توسط کارل کیس Case ، رابرت شیلر Shiller و آلن وایس ارائه شده است . داده ها برای محاسبه از دفاتر ثبت محلی (بنگاههای محلی) جمع آوری می شود . به هر منطقه شهری وزنی داده می شود که برای محاسبه شاخص کل استفاده می شود . داده های موجود معمولاً شامل تاریخ ، قیمت فروش و نوع ملک است .

در محاسبات S&P/CS انواع خانه های زیر از محاسبه خارج می شوند و در نظر گرفته نمی شوند :

1 – خانه های نوساز ، زیرا امکان اندازه گیری تغییر قیمت آن قبل از فروش مکرر وجود ندارد .

2 – کانکس ها و تعاونی ها ، خانه های چند واحدی و سایر اشیاء که نمی توان آنها را به عنوان “تک خانوار” تعیین کرد.

3 – تراکنش‌های غیرمستقیم (مانند نقل و انتقالات بین اعضای خانواده)

4 – معاملاتی که در آن نام نوع ملک تغییر می کند (مثلاً ، املاکی که در ابتدا به عنوان خانه های تک خانواده ثبت شده اند ، متعاقباً به عنوان کاندومینیوم ثبت می شوند)

5 – خانه هایی که در طول شش ماه دو یا چند بار به طور مکرر فروخته شده اند

معمولاً عوامل مختلفی در بازار برای انواع مختلف ملک شکل می گیرد که  عرضه ، تقاضا و قیمت را تعیین می کند . بنابراین برای ارزیابی صحیح وضعیت بازار ، شاخص S&P/CS شامل تقسیم بندی بر اساس نوع مسکونی است . نسخه دقیق این شاخص ترکیبی شامل سه شاخص جداگانه است : قیمت مسکن با هزینه کم ، متوسط ​​و بالا .

تغییرات در قیمت خانه‌های گران‌قیمت تأثیر بیشتری بر نتایج شاخص ترکیبی دارد . این یکی از تفاوت های شاخص S&P/CS و شاخص HPI است که در آن تقسیم بندی اعمال نمی شود و میانگین قیمت برای انواع خانه ها محاسبه می شود .

روش تاثیر : اگر عدد اعلامی بهتر از پیش بینی اعلام گردد تاثیر مثبت روی ارز می گذارد.

یعنی “واقعی” بیشتر از “پیش بینی” برای ارز خوب است ( ‘Actual’ greater than ‘Forecast’ is good for currency ) .

میزان تاثیر : کم

زمان انتشار گزارش : بصورت ماهانه ( معمولاً حدود ۶۰ روز پس از پایان ماه )

منبع انتشار گزارش : شرکت Standard & Poor’s (S&P)